Zagroda siedliskowa

Zagadnienia dotyczące działek budowlanych
Post Reply
Asia40
Posts: 75
Joined: Mon 06 Mar, 2006
Location: z Polski
Contact:

Zagroda siedliskowa

Post by Asia40 » Wed 03 Jan, 2007

Witam!
Znalazłam odpowiednie miejsce do zamieszkania, niestety :( w palnie zagospodarowania jest to teren rolny. Plan został zatwierdzony w zeszłym roku, na zmiany nie mam raczej szans.
Słyszłam o mozliwosci budowy zagrody siedliskowej na użytkach rolnych. Czy możecie udzielic mi jakis informacji na ten temat?
Joanna


Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Thu 04 Jan, 2007

Taka mozliwosc ma tylko osoba posiadajaca status rolnika.

Asia40
Posts: 75
Joined: Mon 06 Mar, 2006
Location: z Polski
Contact:

Post by Asia40 » Thu 04 Jan, 2007

Co to znaczy?
Joanna

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Fri 05 Jan, 2007

W pewnym sensie mozna to uproscic do jednej zasady - trzeba podlegac obowiazkowemu ubezpieczeniu w KRUS.

Asia40
Posts: 75
Joined: Mon 06 Mar, 2006
Location: z Polski
Contact:

Post by Asia40 » Fri 05 Jan, 2007

A kto podlega takiemu obowiazkowi? Tylko mi nie pisz, że rolnik ;)

A czy Waszym zdaniem istnieje szansa uzyskania zgody na budowe na terenie rolnym? Miejsce jest naprawde niesamowite, włąściciel chętny do sprzedaży - tylko jak uzyskać pozwolenie na budowe?
Joanna

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Fri 05 Jan, 2007

Jesli nie pracujesz (lub Twoj maz) to wystarczy posiadanie 1ha przeliczeniowego. Ta kwestie najprosciej jest ustalic z obecnym wlascicielem, jesli jest rolnikiem.

Jednak bardzo wazne jest, by sprawdzic czy dana dzialka objeta jest planem zagospodarowania przestrzennego. Jesli tak, to wez wypis z wyrysem z gminy (dostac moze kazdy - nie tylko wlasciciel). Bedzie tam ujete czy jest zakaz budowy zagrodowej. Tak, tak... taki idiotyzm wprowadzono wbrew innym przepisom. :)

Z zakazem zabudowy mozna szybko sobie poradzic w zasadzie tylko w jeden sposob. Obecny wlasciciel bedacy rolnikiem wystepuje o pozwolenie, a Ty kupujesz juz rozpoczeta inwestycje. Jesli mu odmowia pozwolenia to tylko na tym zyska - dostanie odszkodowanie za utrate wartosci.

romiber
Posts: 27
Joined: Thu 19 Oct, 2006

Post by romiber » Sun 07 Jan, 2007

Jezeli tak jak piszesz- w obowiazujacym planie teren nie jest przeznaczony pod zabudowe to jedyna szansa budowy tam czegokolwiek jak to opisal greyg--'na rolnika' Pozwolenie moze uzyskac aktualny wlasciciel jezeli spelnia wymagania ktore opisal greyg a potem sprzedac Ci grunt i przeniesc decyzje o pozoleniu na budowe na Ciebie

Asia40
Posts: 75
Joined: Mon 06 Mar, 2006
Location: z Polski
Contact:

Post by Asia40 » Sun 07 Jan, 2007

Dziekuje za odpowiedzi
Joanna

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Re: Zagroda siedliskowa

Post by mak_art » Thu 13 Sep, 2007

Asia40 wrote:Witam!
Znalazłam odpowiednie miejsce do zamieszkania, niestety :( w palnie zagospodarowania jest to teren rolny. Plan został zatwierdzony w zeszłym roku, na zmiany nie mam raczej szans.
Słyszłam o mozliwosci budowy zagrody siedliskowej na użytkach rolnych. Czy możecie udzielic mi jakis informacji na ten temat?
Asiu
jeżeli jest plan który mówi ze jest to teren rolny - pod np. uprawy polowe - bez możliwości zabudowy - to nic nie zrobisz - możesz tylko złożyć wniosek o zmianę w planie.
Na terenie który w planie zagospodarowania przestrzennego jest roly mozna się budować jeżeli sa w ustaleniach (w tekście) zapisy o takiej możliwości.

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Thu 13 Sep, 2007

greyg wrote:Taka mozliwosc ma tylko osoba posiadajaca status rolnika.
Nie zgodzę się z tobą.
Starosta nie sprawdza przy wydaniu pozwolenia czy jesteś rolnikiem - bo nie ma taiego prawa.
Zawsze możesz chcieć być rolnikiem inp. hodować kwiaty (to też rodzaj rolnictwa) - czytaj zapis o tym co to jest zabudowa zagrodowa.
Starosta sprawdza zgodność z planem miejscowym a nie twoje ubezpieczenia.

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Thu 13 Sep, 2007

mak_art wrote:Starosta nie sprawdza przy wydaniu pozwolenia czy jesteś rolnikiem - bo nie ma taiego prawa.
Zgodnie z "Prawo budowlane", Art. 4, Art. 32 par. 4 pkt. 2 konieczne jest posiadanie prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane. W przypadku, gdy w MPZP jest oznaczony jako zabudowa zagrodowa starostwo ma prawo zadac potwierdzenia tego prawa i zgodnosci z ustawami odrebnymi. Poniewaz definicji rolnika jest w naszym prawie kilka, to naistotniejsze jest posiadanie (rowniez w formie dzierzawy) conajmniej 1ha. Moze sie zdarzyc, ze nikt w wydziale budownictwa nie zwroci na to uwagi i dostaniemy decyzje. Ta jednak otrzymuja oprocz nas jeszcze Wojt Gminy i Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlaneg. Pierwszy moze zaskarzyc decyzje tylko do 14 dni od daty otrzymania, ale PINB moze to uczynic w kazdej chwili, dopoki nasza budowa nie zostanie zakonczona (odbior koncowy).

Z zycia...
Obok mojej dzialki jest duzy teren przeznaczony pod zabudowe zagrodowa. Przed uchwaleniem MPZP postawiono tam kilka domow, ale po - juz nie. 2 osoby (nie rolnicy) probowaly uzyskac pozwolenie na zakupionych dzialkach, jednak starostwo wydalo decyzje odmowna - brak prawa do dysp. gruntem na cele budowlane. Samorzadowe Kolegium Odwolawcze poparlo stanowisko starostwa - wnioskodawca nie jest rolnikiem w rozumieniu prawa, a tylko dla takich przeznaczona jest zabudowa zagrodowa.

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Thu 13 Sep, 2007

Greg - bardzo mi przykro - rozpisałam się prze pół godziny na ten temat i post gdzieś zniknął.
Trochę się umęczyłam. Ale ...napisze jeszcze raz.
Starosta wymaga oświadczenia o prawie dysponowania gruntem i nie ma prawa wymagać okazania sę rolnikiem.
Czasem urzędnicy z gmin wypisują w decyzjach o warunkach zabudowy iz jest konieczne okazaie się rolnikiem - wówczas jeżeli wnioskodawca w czasie uprawomocniania sie decyzji nie odwołał sie od niej, a mógłby bo to
jest niezgodne z prawem, starosta musi sprawdzić zgodność projektu z decyja o warunkach zbudowy i wtedy musi wołac od wnioskodawcy o okazanie się że jest rolnikiem.

A co do tej sytuacji z planem i wydawanymi decyzjami przed jego uchwaleniem to trochę za mało faktów.
Znam natomiast sytuację gdzie można było wydać decyzję przed wejściem w życie planu ma zagrode a po wejściu planu na tym terenie (nota bene rolnym cały czas) był zapis - uprawy polowe, zakaz zabudowy.

Starosta musi zbadac zgodnośc projektu z ustawa o planowaniu, prawem buowlanym i ustawa POŚ ale nie z wszystkimi ustawami ... bo by ugrzęzł na dobre. :lol:
Ciekawe jest to co piszesz o prawie dysponowania w formie dzierżawy. Abstrahując od rolnika - to czy dzierżawa na rok - moze być prawem dysponowania dla inwestycji której okres trwałości jest dłuzszy niż okres dzierżawy - może być -tak jest na targowiskach np.
Ale chyba trzeba wiedzieć co jest przedmiotem dzierżawy - czy uprawa gruntu czy dzierżawa gruntu w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego (co mi się już kojarzy z koniecznościa budowy)

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Thu 13 Sep, 2007

Greg - bardzo mi przykro - rozpisałam się prze pół godziny na ten temat i post gdzieś zniknął.
Trochę się umęczyłam. Ale ...napisze jeszcze raz.
Starosta wymaga oświadczenia o prawie dysponowania gruntem i nie ma prawa wymagać okazania sę rolnikiem.
Czasem urzędnicy z gmin wypisują w decyzjach o warunkach zabudowy iz jest konieczne okazaie się rolnikiem - wówczas jeżeli wnioskodawca w czasie uprawomocniania sie decyzji nie odwołał sie od niej, a mógłby bo to
jest niezgodne z prawem, starosta musi sprawdzić zgodność projektu z decyja o warunkach zbudowy i wtedy musi wołac od wnioskodawcy o okazanie się że jest rolnikiem.

A co do tej sytuacji z planem i wydawanymi decyzjami przed jego uchwaleniem to trochę za mało faktów.
Znam natomiast sytuację gdzie można było wydać decyzję przed wejściem w życie planu ma zagrode a po wejściu planu na tym terenie (nota bene rolnym cały czas) był zapis - uprawy polowe, zakaz zabudowy.

Starosta musi zbadac zgodnośc projektu z ustawa o planowaniu, prawem buowlanym i ustawa POŚ ale nie z wszystkimi ustawami ... bo by ugrzęzł na dobre. :lol:
Ciekawe jest to co piszesz o prawie dysponowania w formie dzierżawy. Abstrahując od rolnika - to czy dzierżawa na rok - moze być prawem dysponowania dla inwestycji której okres trwałości jest dłuzszy niż okres dzierżawy - może być -tak jest na targowiskach np.
Ale chyba trzeba wiedzieć co jest przedmiotem dzierżawy - czy uprawa gruntu czy dzierżawa gruntu w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego (co mi się już kojarzy z koniecznościa budowy)

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Thu 13 Sep, 2007

Postaram sie w miare precyzyjnie...

Prawo budowlane
Art. 4.

Code: Select all

Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.
To pozwala zadac od wnioskodawcy udowodnienia spelniania okreslonych warunkow. Istota jest zrozumienie, ze przy nowej zabudowie zagrodowej zamierzeniem nie jest JEDEN budynek. Z samego PB bedzie on wtedy przypisany do zabudowy jednorodzinnej.

Art. 32 §4 pkt. 4.2 Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto: złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W skrocie - nieznajomosc prawa moze kosztowac.

Wszystko wynika z tego, ze w...
ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest:

DZIAŁ I - Przepisy ogólne - § 3. pkt.3

Code: Select all

zabudowie zagrodowej — rozumie si´ przez to budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie
w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leÊnych,
w tym w Paƒstwowym Gospodarstwie LeÊnym Lasy Paƒstwowe,
Mialem na jednej z dzialek podobna sytuacje i po zerknieciu w orzecznictwo m.in. SKO i pozniejsze konsekwencje zainteresowanych - NIE KOMBINUJCIE.

Zamierzeniem w zabudowie zagrodowej moze byc tylko budynek gospodarczy i mieszkalny, ktorego celem jest zaspokojenie potrzeb bytowych rolnika i jego rodziny. Obiekt postawiony z naruszeniem prawa moze w kazdej chwili podlegac rozbiorce.

Prostym sposobem na ominiecie wymagan (zgodnosc z prawem) jest dzierzawa na okres od zlozenia wniosku o pozwolenie do zakonczenia budowy minimum 1 ha gruntow rolnych. Najlepiej sformulowac to poprzez umowe dzierzawy wieczystej (bedzie wykazane w rejestrze gruntow oraz KW) z okresem wypowiedzenia n.p. 6 miesiecy.

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Fri 14 Sep, 2007

Nie jest moim zamiarem się droczyć - nasze zachodnie kolegium orzeka inaczej.
Starosta sprawdza zgodność projektu z art. 35, który wyznacza jego kompetencje, czemu miałby sprawdzać więcej??
Nadgorliwość urzędnicza??
A co z ta dzierżawą? Czy (abstrahując od udowodnienia że się jest rolnikiem) czy dzierżawa gruntu rolnego jest prawem dysponowania na cele budowlane?? Czy na uprawę roli - prowadzenie działalności rolniczej?
A co z tymi którzy chcą w przyszłości być rolnikami, prowadzić gospoarstwo??
Dla nich zagrodowe budownictwo jest niemożliwe?
Czy jeśli zamierzam posadzić warzywa i odoce to musze odprowadzać krus (płacę normalnie zus).
A co z rolnikami którzy mają gospodarstwo i pracuja dodatkowo - płaca zus - to nie sa rolnikami. I maja tylko 200 arów a nie hektar?
A propos: warunki techniczne mówią że zagrodówka to budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie...
Lub - robi wielką różnicę :lol: . Czyli budynek mieszkalny i budynek gospodarczy to już zagrodówka.

Asia40
Posts: 75
Joined: Mon 06 Mar, 2006
Location: z Polski
Contact:

Post by Asia40 » Fri 14 Sep, 2007

Czytaja powyzsze wypowiedzi dochodze do wniosku, ze można wszystko tylko trzeba wiedzieć jak, to dla mnie zalamujące.
Staram się o częsciowa zmiane planów zagospodarowania; jeden urzedas mówi, ze potrwa to 12 miesiecy a drugi że moze to byc kwartał, no i co o tym myśleć?
Joanna

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Fri 14 Sep, 2007

mak_art wrote:nasze zachodnie kolegium orzeka inaczej.
To mnie nie dziwi - sam mialem okazje przegladac sprzeczne decyzje instancji odwolawczych w takich samych sprawach. Sytuacja lokalna w oparciu o ktora opisuje jest dosc nietypowa, gdyz gmina posiada calkowite pokrycie MPZP. Diabel tkwi w szczegolach - dla roznych obszarow (wsi) ma inne zapisy i oznaczenia. Duzo spraw to odwolania gminy od wydanej decyzji jako niezgodne z MPZP.

Art. 35 §1 pkt.1 jasno okresla - projekt musi byc zgodny z MPZP. Istota jest zrozumienie, ze zab. zagr. stanowi teren z glownym przeznaczeniem do produkcji, a budynki mieszkalne sa dla zapokojenia potrzeb socjalno-bytowych producenta (rolnika). Nawet jesli dostaniemy pozwolenie i wybudujemy dom nie bedac rolnikiem moze to wyjsc w spornych sytuacjach n.p. z sasiadem. Wtedy nasze oswiadczenie o prawie dysponowania gruntem moze zostac poddane sprawdzeniu i klopot gotowy.

Rolnikiem jest kazdy posiadac minimum 1ha gruntow rolnych (R, Ł, BR, Ps) - Kodeks Cywilny. Obowiazkowy z mocy ustawy krus jest dla posiadaczy minimum 1ha przeliczeniowego. Niemniej posiadacz mniejszego gospodarstwa moze byc ubezpieczony dobrowolnie jako rolnik, pod warunkiem nie podlegania ubezpieczeniu w zus.

Prawo do dysponowania gruntem dzierzawionym na cele budowlane okresla umowa. Jesli nie ma w niej tego urzad bedzie domagal sie zgody wlasciciela.

Warunki przewidziane przepisami prawa trzeba spelniac "na dzis". Nikogo nie interesuje co chcemy robic w przyszlosci.

Asia40, zmiana planow to dlugi okres - nawet. Zazwyczaj gminy nie robia tego z braku kasy, a wojt musi tylko 1 raz na kadencje podniesc pod glosowanie na radzie ewentualne zmiany w MPZP - jesli takowe zostana zgloszone. Znam przypadek, gdzie 4 wlascicieli zrzucilo sie na wykonanie MPZP dla gminy i zrobiono go w 3 miesiace.

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Fri 14 Sep, 2007

greyg wrote:
mak_art wrote:nasze zachodnie kolegium orzeka inaczej.
To mnie nie dziwi - sam mialem okazje przegladac sprzeczne decyzje instancji odwolawczych w takich samych sprawach. Sytuacja lokalna w oparciu o ktora opisuje jest dosc nietypowa, gdyz gmina posiada calkowite pokrycie MPZP. Diabel tkwi w szczegolach - dla roznych obszarow (wsi) ma inne zapisy i oznaczenia. Duzo spraw to odwolania gminy od wydanej decyzji jako niezgodne z MPZP.

Art. 35 §1 pkt.1 jasno okresla - projekt musi byc zgodny z MPZP. Istota jest zrozumienie, ze zab. zagr. stanowi teren z glownym przeznaczeniem do produkcji, a budynki mieszkalne sa dla zapokojenia potrzeb socjalno-bytowych producenta (rolnika). Nawet jesli dostaniemy pozwolenie i wybudujemy dom nie bedac rolnikiem moze to wyjsc w spornych sytuacjach n.p. z sasiadem. Wtedy nasze oswiadczenie o prawie dysponowania gruntem moze zostac poddane sprawdzeniu i klopot gotowy.

Rolnikiem jest kazdy posiadac minimum 1ha gruntow rolnych (R, Ł, BR, Ps) - Kodeks Cywilny. Obowiazkowy z mocy ustawy krus jest dla posiadaczy minimum 1ha przeliczeniowego. Niemniej posiadacz mniejszego gospodarstwa moze byc ubezpieczony dobrowolnie jako rolnik, pod warunkiem nie podlegania ubezpieczeniu w zus.

Prawo do dysponowania gruntem dzierzawionym na cele budowlane okresla umowa. Jesli nie ma w niej tego urzad bedzie domagal sie zgody wlasciciela.

Warunki przewidziane przepisami prawa trzeba spelniac "na dzis". Nikogo nie interesuje co chcemy robic w przyszlosci.

Asia40, zmiana planow to dlugi okres - nawet. Zazwyczaj gminy nie robia tego z braku kasy, a wojt musi tylko 1 raz na kadencje podniesc pod glosowanie na radzie ewentualne zmiany w MPZP - jesli takowe zostana zgloszone. Znam przypadek, gdzie 4 wlascicieli zrzucilo sie na wykonanie MPZP dla gminy i zrobiono go w 3 miesiace.
Płacenie gminie za plan jest niezgodne z prawem.
A zrobienie go w 3 miesiące - niemożliwe, licząc: min. 21 dni na składanie wniosków, 12 dni na uzgodnienia,min., 12 dni na wyłożenie, min. 10 na uwagi , 21 na ich rozpatrzenie to jest 72 dni pod warunkiem ze projektant zrobił plan w 1 dzień i jeszcze nie było wymaganych zgód na zmianę przeznaczenia,
A wracając do rolnika - :lol: w sytuacji analogicznej - chcę wybudować zakład fryzjerski na terenie U- nie mam jeszcze zarejstrowanej działalności gospodarczej, nie mam potwierdzeń że jestem fryzjerem, bo będę zatrudniać fryzjerów - to starosta ma prawo mi odmówić pozwolenia na budowę, sprawdzać czy mam uprawnienia aby budować obiekt usługowy?? ... eee...Coś tu nie gra.

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Fri 14 Sep, 2007

szukałam w kodeksie cywilnym informacji o rolnikach. Nie ma tam mowy o tym iż rolnikiem jest posiadacz 1 ha gruntu. Informacja o rolniku i 1 ha gruntu pojawia się w części kodeksu dotyczącej spadków i darowizn. Ale co to ma wspólnego z prawem budowlanym. Prawo do dysponowania może sz miec różne - nie musi być to spadek.
Wobec tego nie rozumiem tej informacji o KC. A może źle szukałam?

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Fri 14 Sep, 2007

Asia40 wrote:Czytaja powyzsze wypowiedzi dochodze do wniosku, ze można wszystko tylko trzeba wiedzieć jak, to dla mnie zalamujące.
Staram się o częsciowa zmiane planów zagospodarowania; jeden urzedas mówi, ze potrwa to 12 miesiecy a drugi że moze to byc kwartał, no i co o tym myśleć?
procedura zmiany planu trwa tyle ile trwa. :lol:
Wszystko zależy od tego czy warunki są trudne i ile jest sytuacji "uciążliwych " dla oczekującego na plan. Czyli np. "spowalniaczami" procedury są :
obszary chronione: natura 2000, parki , rezerwaty, otuliny itp, itd, czy teren ma mieć zmianę z ronego (I-III klasy na pewno i IV-VI w zalezności od pow.) na budowlany; - uzyskuje sie zgody od powiatu, czasem od ministra (I-III), planowane obwodnice, pasy nadmorskie, nadjeziorne, być może tereny górskie (przyznaję - nie wiem).
No i wykonawca - jak jest partacz, to może się zastopowac na etapie uzgodnień z "organami" to gmina nie będzie mogła uchwalić planu zbyt szybko.

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Fri 14 Sep, 2007

Do Asi 40:
na etapie wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu (nikt cię osobiście nie powiadomi - musisz sama się dowiedzieć albo śledzić ogłoszenia) możesz składać uwagi do projektu - tego nie przegap!!

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Fri 14 Sep, 2007

Poniewaz dyskusja prowadzi w zasadzie do nikad zacytuje cos

Code: Select all

Zabudowa siedliskowa - opinia prawna
Przykład: Mam działkę rolną o pow. 1,07 ha. Chcę zbudować na tej działce dom. Nie ma budowli w sąsiedztwie. Słyszałam, że byłoby to możliwe, gdybym miała działkę o pow. większej niż średnia działka rolna w gminie. Zamierzam wydzierżawić 10 ha działki rolnej (średnia powierzchnia w gminie to 9 ha). Wtedy 11,07 ha będzie moim siedliskiem. Złożę wniosek o WZZT, a następnie o pozwolenie na budowę na działce, która ma 1,07 ha. Czy te 10 ha musi być w tej samej gminie, czy mogą być 4 km dalej, niż działka, na której będę budować? Na jak długo trzeba wydzierżawić działkę, czy muszę być rolnikiem, by założyć siedlisko i jeśli tak, to jak można zostać rolnikiem? Jakie są potrzebne dokumenty? Czy mogę następnie wyodrębnić moją budowę na 1,07 ha (po zbudowaniu) i wystąpić o pozwolenie na budowę na innej działce w ramach tych 10 ha, które zostaną, zakładając, że 10 ha nadal będzie większe, niż średnie gospodarstwo rolne w gminie?

Opinia prawna

Niniejsza porada prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

    * Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16 poz. 93 ze zmianami),
    * Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80 poz.717 ze zmianami),
    * Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r., Nr 64 poz.592),
    * Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2003 r., Nr 207 poz.2016 ze zmianami),
    * Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jednolity Dz. U. 1993 r., Nr 94 poz. 431 ze zmianami). 

Do czasu sporządzenia planów miejscowych dopuszcza się użytkowanie terenów według stanu istniejącego. Z przedstawionej sytuacji wynika, iż w przedmiotowej gminie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pisze Pani bowiem o konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Aby uzyskać pozytywną dla Pani decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zwaną dalej wzzt), konieczne jest spełnienie następujących warunków:

    * co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
    * teren ma dostęp do drogi publicznej;
    * istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
    * teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów obowiązujących w dniu 1 stycznia 1995 r., które utraciły moc
      na z dniem 1 stycznia 2003 r.,
    * decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak sama Pani wskazuje pierwszy z tych warunków nie byłby w opisywanej sytuacji spełniony. Jednakże spełnienie go nie jest wymagane w przypadku zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Pod pojęciem zabudowy zagrodowej rozumie się budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, w tym w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe.

Podstawową kwestią pozostaje, więc rozstrzygnięcie, jak należy rozumieć pojęcie gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową. Niestety sama ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie definiuje pojęcia gospodarstwa rolnego na potrzeby swojej regulacji. Definicji tej należy, więc poszukiwać w przepisach innych aktów prawnych, a w braku takiej możliwości należy odwołać się do zwykłego, potocznego znaczenia pojęcia gospodarstwa rolnego.

Definicję gospodarstwa rolnego, zawierają między innymi przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zasadniczo jednak definicja ta nie obowiązuje w prawie administracyjnym.

Natomiast zgodnie z ustawą o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Z kolei ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, iż gospodarstwem rolnym jest takie gospodarstwo w rozumieniu kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych.

Na koniec warto odwołać się do definicji zawartej w słowniku języka polskiego. Zgodnie z nią gospodarstwem rolnym jest posiadłość wiejska obejmująca grunty i zabudowania; rolna lub przemysłowo-rolna jednostka produkcyjna.

Którąkolwiek wybrać by definicję, to żadna z nich nie kładzie nacisku na to, czy działki składające się na gospodarstwo bezpośrednio ze sobą sąsiadują. W związku z tym nie ma bezpośredniego znaczenia, że jedna z działek będzie się znajdować w innej gminie, chyba że odległość działek od siebie wykluczałaby możliwość prowadzenia produkcji rolnej na wszystkich działkach przez daną osobę. W takim wypadku należy wziąć pod uwagę średni rozmiar gospodarstw rolnych w obu gminach.

Najbardziej istotne w opisanym stanie faktycznym jest to, iż aby wykorzystać możliwość zabudowy siedliskowej (zagrodowej), właściciel działek musi na nich rzeczywiście prowadzić produkcję rolną i w związku z tą produkcją działki powinny być funkcjonalnie ze sobą powiązane (zabudowa zagrodowa musi być związana, bowiem z danym gospodarstwem rolnym). To, że grunty są zakwalifikowane jako rolne nie oznacza automatycznie, że jest na nich prowadzona produkcja rolna. Ponadto zabudowa zagrodowa to nie tylko budynek mieszkalny. Aby wybudować dom na działce siedliskowej konieczne jest wybudowanie oprócz domu także budynku lub urządzenia służącego wyłącznie produkcji rolniczej czy przetwórstwu rolno-spożywczemu. Są to budynki i urządzenia służące przechowywaniu środków produkcji, prowadzeniu produkcji rolniczej, przetwarzaniu i magazynowaniu wyprodukowanych w gospodarstwie produktów rolniczych. Konieczne będzie, więc wybudowanie np. małej chlewni. Wiąże się z tym także problem pomieszczenia wszystkich zabudowań na działce, co zależy między innymi od jej kształtu, usytuowania, ewentualnego spadku i konieczności jego wyrównania. Konieczne jest też zachowanie odpowiedniej odległości od granicy nieruchomości (co do zasady 4 m w przypadku ściany budynku z otworami okiennymi i drzwiowymi i 3 m w przypadku ściany bez nich).

Rozstrzygając bezpośrednio sytuację A, należy stwierdzić, iż nie jest niezbędne, by wszystkie działki stanowiły własność rolnika. W skład gospodarstwa rolnego należy, bowiem zaliczyć także grunty dzierżawione czy oddane w użytkowanie. Tym bardziej więc, istnieje możliwość zabudowy zagrodowej, jeśli chodzi o działki stanowiące w całości własność danej osoby (sytuacja B). Kupując nieruchomość rolną należy jednak pamiętać, iż Agencji Nieruchomości Rolnej przysługuje prawo pierwokupu.

Aby założyć siedlisko, trzeba być w tym sensie rolnikiem, iż warunkiem jest tutaj prowadzenie produkcji rolnej. Prawo nie ogranicza swobody w tym, by nabywać nieruchomości rolnej (oczywiście z uwzględnieniem ewentualnego prawa pierwokupu) i rozpoczynać na niej działalność rolniczą.

Zasadniczo nie ma przeszkód, by wybudować kolejne budynki także na większej działce. Z uwagi jednak, iż nadal będziemy mieli do czynienia z siedliskiem, musi być spełniony warunek prowadzenia gospodarki rolnej. Wykluczona, więc będzie taka zabudowa, która wyklucza możliwość działalności rolniczej lub po prostu nie jest związana z gospodarką rolną. W każdym razie przed zakupem czy wydzierżawieniem nieruchomości należy sprawdzić, podobnie jak w przypadku obecnie posiadanej, mniejszej, nieruchomości, czy nie jest ona objęta zakazem zabudowy. Inną kwestią jest choćby sprawa podlegania ubezpieczeniu społecznemu rolników.

W opisanej sytuacji warto zorientować się, czy w danej gminie nie przystąpiono do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozpoczęcie przez gminę tej procedury oznacza, że postępowanie w sprawie wydania tej decyzji (wzzt) może być zawieszone nawet na 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o wydanie decyzji (ale nie dłużej!). Jeżeli w okresie zawieszenia zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie będzie wydana i pozwolenie na budowę będzie wydane w oparciu o miejscowy plan. Dlatego warto wcześniej zapoznać się ze studium zagospodarowania, gdyż z reguły większość z jego ustaleń zachowanych jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Może bowiem być tak, że działka, która według starych planów miejscowych jest rolna zostanie przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną.

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu należy złożyć wniosek do wójta, burmistrz albo prezydenta miasta, który decyzję tą wydaje po uzgodnieniu z odpowiednimi organami (zależnie od tego, na jakim obszarze leży nieruchomość) i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Przy wydawaniu decyzji wzzt bierze się pod uwagę przede wszystkim warunki i wymagania z zakresu ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki ochrony środowiska i zdrowia, warunki w zakresie infrastruktury technicznej, warunki w zakresie komunikacji, czy wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Wniosek może być sporządzony samodzielnie, choć wygodniej jest wypełnić formularz przygotowany przez urząd. We wniosku należy określić co zamierza się wznieść podając charakterystykę planowanej zabudowy. Do wniosku należy dołączyć dwie kserokopie mapy geodezyjnej z zaznaczeniem działki,której ma dotyczyć inwestycja.
Od niekorzystnej decyzji można się odwołać w ciągu 14 dni do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Pozwolenie na budowę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim:

    * przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, wymaganego przepisami o ochronie środowiska,
    * uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów.

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie osobie, która złoży wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Za prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane uważa się prawo własności, użytkowania wieczystego, ograniczone prawo rzeczowe, czy stosunek obligacyjny (np. umowa dzierżawy), z którego wynika zgoda właściciela na zabudowę.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, wymaganymi przepisami szczególnymi, dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane (akt własności, umowę dzierżawy) oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Źródło: E-prawnik.pl 19/10/06

Asia40
Posts: 75
Joined: Mon 06 Mar, 2006
Location: z Polski
Contact:

Post by Asia40 » Fri 14 Sep, 2007

Gmina i powiat juz wyraziły pisemna zgode na zmiany w planie.
Jaki jest koszt takiego projektu? Osób które chcą zmian jest troche. Moze by się zrzuciły...
Joanna

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Fri 14 Sep, 2007

Nawiązujesz do art.61. ust.4 ustawy o planowaniu - który określa wymaganą wielkość gospodarstwa rolnego w przypadku kiedy urzędnik wydając decyzję musi określić czy masz przekroczona średnią wielkość zabudowy w gminie. Jeżei nie jest mozliwy do spałnienia warunek art. 61.1..1. to wtedy faktycznie musisz się wykazać prawem do dysponowania gruntem o w/w powierzchni.
Jednak gdy masz w sasiedztwie zabudowę - tego warunku nikt nie trzebai spełniać.
Natomiast przytoczony artykuł mnie nie przekonuje - mówi tylko o sytuacji kiedy chcesz budować w polu...daleko od zabudowań. pamiętać trzeba też o obszarze analizowanym, który wynosi 3Xszerokość działki nie mniej niż 50m.
A jak pamiętam była mowa o tym że w sąsiedztwie coś się juz pobudowało...

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Fri 14 Sep, 2007

pomyłka - oczywiście gdzy nie ma sąsiedniej zabudowy to nie musisz mieć przekroczonej średniej zabudowy tylko średnią wielkości gospodarstwa w gminie...
Coś za szybko myślę za wolno piszę... albo odwrotnie

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Fri 14 Sep, 2007

Asia40 wrote:Gmina i powiat juz wyraziły pisemna zgode na zmiany w planie.
Jaki jest koszt takiego projektu? Osób które chcą zmian jest troche. Moze by się zrzuciły...
Co to znaczy że gmina i powiat wyraziły pisemną zgodę - jak się ta zgoda nazywa -uchwała o przystapieniu do sporzadzenia planu, czy zgoda na co?
Koszty planu są duże idą w tysiącach i dziesiątkach tysięcy, ale chyba w zalezności od regionu kraju...i od jego wielkości (dwie czy dwieście działek?)

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Fri 14 Sep, 2007

mak_art, robisz ten sam blad co ja kiedys - czytasz bez odniesienia do innych ustaw i interpretacji. :)

Przyklad z zycia:
Rolnik sklada wniosek o pozwolenie na gruncie rolnym, gdzie w MPZP jest "Uprawy rolne". Odmowa i sprawa laduje w SKO, ktore uchyla decyzje. Powod - w planie nie ma zapisu o zakazie zabudowy na terenach rolnych.

Ogolnie ujmujac to wszelkie interpretacje n.t. zabudowy zagrodowej, które mialem okazje czytac, podnosza czy dana osoba jest rolnikiem i/lub wlascicielem gospodarstwa rolnego.

Zmiana przeznaczenia w MPZP...
Uchwalana jest w takim samym trybie jak tworzenie nowego, ale tylko w zakresie obszaru (dzialek, drog itp.), ktorych zmiana dotyczy z dokladnym ich wykazem. Zmiana od strony planisty nie jest juz tak kosztowna, gdyz podstawowy material (mapy itp.) dotyczy mniejszego obszaru.

Z warunkami zabudowy wlasnie przerabiam ciekawa sytuacje. Podstawa - nie dac urzednikom mozliwosci interpretacji powolujac sie na odpowiednie przepisy juz w samym wniosku z odniesieniem do zalacznikow (zazwyczaj map).

Asia40
Posts: 75
Joined: Mon 06 Mar, 2006
Location: z Polski
Contact:

Post by Asia40 » Fri 14 Sep, 2007

Czyli mozna wystapić o pozwolenie na budowe i po odmowie odwołac się do Kolegium Odwoławczego i budować?
Joanna

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Sat 15 Sep, 2007

Dokument ma forme decyzji z uzasadnieniem, w ktorym musi byc podany powod odmowy. Jesli uwazamy ja za bledna - do SKO.

mak_art
Posts: 19
Joined: Thu 13 Sep, 2007
Location: szczecin

Post by mak_art » Mon 17 Sep, 2007

[quote="greyg"]mak_art, robisz ten sam blad co ja kiedys - czytasz bez odniesienia do innych ustaw i interpretacji. :)

Przyklad z zycia:
Rolnik sklada wniosek o pozwolenie na gruncie rolnym, gdzie w MPZP jest "Uprawy rolne". Odmowa i sprawa laduje w SKO, ktore uchyla decyzje. Powod - w planie nie ma zapisu o zakazie zabudowy na terenach rolnych.

Nasz wojewoda przy odwołaniach od decyzji o pozwoleniu (bo do niego powinno wpłynąć a nie do SKO) utrzymywało odmowy na gr. rolnych z tego powodu, że nie ma w planie ustaloych warunków zabudowy, czyli nie wiadomodo jakich warunków się odnieść, ale fakt jeszcze sprzed jakiegoś czasu wydawal decyzje - gdy nie było zakazu.
Ale przepis przepisem - a co kraj (...) to obyczaj.
:lol:

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Fri 25 Jul, 2008

Ciekawa ta Wasza dyskusja o zabudowie siedliskowej. Ogólnie rzecz biorąc zabawa w taką zabudowę jest dla ludzi cierpliwych, którzy raczej oglądają każdą złotówkę 2 razy. O ile łatwiej jest kupić po prostu budowlankę (i przepłacić za nią kilka razy w porównaniu z zakupem ziemi rolnej i tworzeniem zabudowy siedliskowej). Jak się jednak głębiej wejdzie w temat to okazuje się że nie ma lekko. Pół biedy jak nie ma MPZP bo wtedy przynajmniej nie ma zakazów:) Rolnikiem zawsze można się stać wydzierżawiając odpowiedni areał, najczęściej można też uzgodnić podstawowe media. A co zrobić jak jest MPZP tak jak u mnie i mamy niejasny wpis: teren bez zabudowy?
Każdy plan ma część planistyczną i inwentaryzacyjną. Zakładając że mam już korzystną opinię planistyczną potrzebuję jeszcze opinię prawną. Opisywałem moją sprawę w innym poście, ale wielokrotnie wypowiadał się tylko Greyg (Pan Grzegorz). W tej sprawie napisał:
określenie "teren bez zabudowy" odnosi się do stanu faktycznego na dany dzień. Mam w tej kwestii wiele pozytywnie zakończonych prac i brak wyrażenia "zakaz nowej zabudowy" zawsze zostawia możliwość interpretacji.
Ciekaw jestem co na to inni znawcy tematu którzy wypowiadają się w tym temacie na forum?
Czy zapis w MPZP: "teren bez zabudowy" jest "do przejścia"???

Problem z opiniami prawnymi jest taki, że nie można niestety być pewnym że zostaną przyjęte w urzędzie oraz że zastosowana w nich argumentacja (oparta na przepisach czy wyrokach) będzie niepodważalna. Zlecając opinię - niestety kupujemy trochę "kota w worku". Najgorsze jest to, że radcy nie są w stanie nawet wstępnie powiedzieć czy zlecona im do przygotowania opinia będzie dla nas korzystna - bez pobierania od nas pieniędzy. To tak mniej więcej jakby Pani w sklepie z warzywami - sprzedawała nam nowe, nieznane nam warzywo, ale nie odpowiadała na pytanie czy jest jadalne a jedynie informowała - że powie czy jest jadalne - po zakupie:D Jest to sytuacja nagminna w tym zawodzie, że każda informacja (nawet wstępna) jest traktowana jako porada. Dla mnie sytuacja dziwna - bo bez podpisu i pieczątki radcy - prawnika taka opinia ma zawsze trochę mniejszą rangę (nie mówiąc już o tym że nikt nie wymaga podawania argumentów a jedynie przychylenie się bądź odrzucenie tezy klienta). Oczywiście w moim przypadku opcja kontaktu z decydentem i prośba o poradę nieformalną (z prawnikiem opiniującym w urzędzie) niczego nie przyniosła poza odmową z przyczyn oczywistych;) co pozwala mieć nadzieję że istnieje uczciwość ludzka i zdrowa moralność, albo że rządy "zwalczaczy patologii" wywarły na społeczeństwie odpowiedni skutek :)

Reasumując,bo znowu się rozpisałem jak nie wiem co - czy ktoś (poza Grzegorzem) spotkał się z podobną sytuacją do mojej zakończoną wydaniem pozwolenia na budowę? Greyg napisał że wystarczy do tego początkujący prawnik, co Wy na to?

ps. a tak poza tym, to uważam, że 100% terenu kraju powinno zostać z mocy ustawy objętych planem ogólnym umożliwiającym (z wyłączeniem obszarów chronionych - np lasów i innych cennych przyrodniczo) zabudowę jednorodzinną. Ucywilizował bym trochę odległości między budynkami w ramach prawa budowlanego, 4 m to trochę za mało - ludzie sobie do domów zaglądają wzajemnie, a i działki powstają karłowate. Jedynie większe inwestycje (osiedla z wysoką zabudową i inne budynki inne niż zabudowa jednorodzinna - powinny być opiniowane lokalnie), ale nie przez gminę!!!!!!!!! a przez okolicznych mieszkańców. Jak ktoś chce budować hipermarket czy wysoki budynek - proszę bardzo ale musi najpierw kupić przychylność nie pasibrzucha w gminie - ale nas szarych obywateli. Jedynie drogi wyłączył bym z takiej "wolnej amerykanki" tym musi zarządzać Państwo - reszta w ręce ludzi. Pamiętajcie że to my jesteśmy w tym wszystkim najważniejsi a nie urzędasy! Pozwalając w 100% gminom zarządzać zagospodarowaniem terenu stwarzamy możliwość żerowania na obywatelach przez różne kliki i "towarzystwa wzajemnej adoracji". Stąd się biorą wysokie ceny działek i korupcja. Przepisy należy maksymalnie uprościć (zero pozwoleń) tylko zgłoszenie, a za techniczne aspekty powinien odpowiadać inwestor. Pomyślcie - jakby takie przepisy weszły w życie:) Ceny działek o 50% jak nie lepiej - w dół, tysiące urzędników - na bruk, a jakie oszczędności w kasie Państwa?! czyli - nam wszystkim lżej...pomarzyć można co?:)))
Attachments
karta terenu1.JPG

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Wed 06 Aug, 2008

Czyżby nikt poza Grzegorzem nie przerabiał sprawy opisanej powyżej?



Post Reply

Return to “Zagadnienia dotyczące działek budowlanych i ich lokalizacji”