Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna
Czy zawarta nie u notariusza - miedzy sprzedajacym i kupujacym - umowa przedwstępna ma moc prawną?
Joanna
1. Umowa przedwstępna
Ustalasz ze sprzedającym najważniejsze elementy transakcji - termin jej zawarcia, cenę itp.
Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody sprzedawcy. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast sprzedawcy, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i były prywatny właściciel musi wydać ci mieszkanie.
Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od sprzedawcy możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu). Czysto teoretycznie sprzedawca może więc podpisać umowę na papierze (nie u notariusza), a następnie za dwa, trzy tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej.
Code: Select all
Umowa przedwstępna
Zawierając umowę dotyczącą przeniesienia własności nieruchomości należy pamiętać o możliwości skorzystania z instytucji tzw. umowy przedwstępnej.
Jest to szczególny rodzaj umowy, który dopiero przygotowuje zawarcie właściwej umowy między stronami. W danym bowiem momencie mogą istnieć rozmaite przeszkody faktyczne czy też prawne, które uniemożliwiają lub utrudniają zawarcie umowy ostatecznej, z powodu np. braku odpowiednich zezwoleń itp.
Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie - jednej lub obu stron - do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony umowy, umowy stanowczej, definitywnej. Wykonanie umowy przedwstępnej polega na spełnieniu wynikającego z niej świadczenia. Świadczenie to polega na złożeniu oznaczonego oświadczenia woli oraz podjęciu innych czynności, koniecznych dla zawarcia umowy ostatecznej. W zależności od tego, czy do takich świadczeń zobowiązały się obie strony czy tylko jedna - żądać zawarcia umowy definitywnej mogą obie strony lub jedna z nich.
Ważność umowy przedwstępnej zależy od zachowania następujących warunków:
- w treści tej umowy należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej,
- oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta.
Umowa przedwstępna nie wymaga natomiast zachowania żadnej formy szczególnej (pisemnej, aktu notarialnego), nawet jeśli dotyczy nieruchomości.
Nie oznacza to jednak, że forma nie ma wpływu na skuteczność umowy przedwstępnej. Jeśli bowiem naszym celem, jako nabywcy, jest faktyczne kupno nieruchomości, to żeby można było dochodzić zawarcia umowy sprzedaży, musimy spełnić określone warunki. Nasza umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Tylko przy takim warunku będziemy mogli domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy, która przeniesie na nas własność nieruchomości.
Skutki prawne umowy przedwstępnej mogą być dwojakie:
- słabszy, polegający na tym, że w razie nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej, kontrahent może żądać z tego tytułu odszkodowania. Musi jednak wówczas wykazać, iż poniósł określoną szkodę przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej, zatem lepiej jest zastrzegać karę umowną jeśli miałoby nie dojść do transakcji - wówczas nie trzeba dowodzić swojej szkody,
- silniejszy, którego wystąpienie zależy od tego, czy umowa przedwstępna spełniała warunki, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności warunki co do formy. Oznacza to, że jeśli zawarliśmy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości i zachowaliśmy warunki jej ważności, a więc formę aktu notarialnego, to możemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie poprzestawać tylko na odszkodowaniu. Jeśli kontrahent z umowy przedwstępnej uchyla się od zawarcia umowy definitywnej, możemy wystąpić z powództwem do sądu. Wyrok sądowy zapadły w takim procesie zastąpi oświadczenie woli kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej.
Jeśli zatem nasza umowa przedwstępna spełnia wszystkie opisane warunki skuteczności i ważności, w razie niesolidności kontrahenta możemy wybrać, który skutek umowy przedwstępnej będziemy realizować.
Nasze roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem 1 roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli zatem np. dniem tym miał być 1.06.2000r., to roszczenia możemy skutecznie realizować do 1.06.2001r.
Jeżeli jednak dochodziliśmy na drodze procesu wykonania umowy stanowczej, a sąd oddalił nasze żądanie, roszczenie o naprawienie szkody (wówczas jedyne jakie nam pozostało) przedawni się dopiero z upływem 1 roku od dnia, w którym wyrok sądu się uprawomocnił.
Asiu
na miłość boską
istnieje coś takiego jak GOOGLE ,wpisujesz hasło UMOWA PRZEDWSTĘPNA i powinnaś znaleźć wszystko
a zadałaś sobie chociaz trud przeczytania postów powyżej ??
na miłość boską
istnieje coś takiego jak GOOGLE ,wpisujesz hasło UMOWA PRZEDWSTĘPNA i powinnaś znaleźć wszystko
- no właśnie ??Miałam na myśli zobowiazanie sprzedajacego do sprzedaży i ceny. Czy koniecznie musi tam być data zawarcia umowy właściwej?
a zadałaś sobie chociaz trud przeczytania postów powyżej ??
-
- Posts: 1601
- Joined: Sun 21 Aug, 2005
- Location: Siedlce
- Contact:
Tak, gdyz jest ona zobowiazaniem zawarcia umowy wlasciwej w.g okreslonych warunkow. Forma nie ma tu znaczenia. Wycofanie sie jednej ze stron daje mozliwosc dochodzenia odszkodowania z tytulu poniesionych kosztow i strat. Jednak w przypadku umowy przedwstepnej z firma sytuacja moze byc bardziej zlozona, gdyz moze ona stanowic oferte w rozumieniu kodeksu handlowego.Asia40 wrote:Czy zawarta nie u notariusza - miedzy sprzedajacym i kupujacym - umowa przedwstępna ma moc prawną?