Budowa siedliska

Zagadnienia dotyczące działek budowlanych
deratus
Posty: 15
Rejestracja: pt 02 paź, 2009
Lokalizacja: Wrocław

Budowa siedliska

Post autor: deratus » wt 20 paź, 2009

Jestem rolnikiem, zamierzam budować dom i najprawdopodobniej też budynek gospodarczy. Działka na której zamierzam realizować inwestycję ma 0,56 ha (pod budowę domu zamierzam przeznaczyć ok.10-12a). Otrzymałem już wypis i wyrys z MPZP. I teraz pytanie ponieważ w wypisie/wyrysie nie ma nic o zabudowie siedliskowej (działka oznaczona symbolem MN i malutka jej część E) i z tego co już wiem nowe przeznaczenie gruntów w MPZP nie wyklucza ich dotychczasowego wykorzystania, co mam dalej robić, aby móc budować na zasadach siedliska. I czy trzeba ten teren pod budowę wydzielić/wyłączyć (również z produkcji rolnej)?


Grzegorz Szostak
Posty: 1602
Rejestracja: ndz 21 sie, 2005
Lokalizacja: Siedlce
Kontakt:

Post autor: Grzegorz Szostak » śr 21 paź, 2009

Dużo zależy od podejścia w starostwie do tego konkretnego wypisu z MPZP.
Odrolnienie nie jest konieczne, gdyż to zrobiła już gmina przeznaczając teren pod zabudowę mieszkaniową. Z postawieniem domu nie będzie problemu, ale kłopot może się zacząć przy budynkach dla produkcji rolnej.
Polecam skonsultować zamierzenie w starostwie - wydział budownictwa. Rola gminy skończyła się na wypisie.

abriss
Posty: 38
Rejestracja: pt 26 cze, 2009

Post autor: abriss » śr 21 paź, 2009

Jeżeli teren w planie miejscowym przeznaczono pod MN (zab. jednorodzinna), to jeszcze nie wszystko - koniecznym jest sprawdzenie klasy bonitacyjnej gleb i wtedy, w niekorzystnych warunkach odrolnienie może być konieczne. Jeżeli mnie pamięć nie myli to niekorzystne warunki oznaczają wszystkie klasy gleb niemineralnych lub mineralne od I-III, ale nie jestem pewien (trzeba zajrzeć do dziennika ustaw). Sprawdzić można w starostwie w ewidencji gruntów lub w gminie.

Grzegorz Szostak
Posty: 1602
Rejestracja: ndz 21 sie, 2005
Lokalizacja: Siedlce
Kontakt:

Post autor: Grzegorz Szostak » śr 21 paź, 2009

abriss, proces tworzenia MPZP uwzględnia kwestie klas bonitacyjnych gleby na etapie jego projektowania i konsultowania z innymi urzędami. Wynika to bezpośrednio z art. 17 pkt 8 ustawy o zagospodarowaniu. Procedura jest podobna jak przy WZ z tą różnicą, że to gmina występuje o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolne a nie właściciel działki.

Sytuacja o której piszesz wypaczałaby całkowicie sens sporządzania MPZP.

abriss
Posty: 38
Rejestracja: pt 26 cze, 2009

Post autor: abriss » śr 21 paź, 2009

Grzegorz Szostak pisze:abriss, proces tworzenia MPZP uwzględnia kwestie klas bonitacyjnych gleby na etapie jego projektowania i konsultowania z innymi urzędami. Wynika to bezpośrednio z art. 17 pkt 8 ustawy o zagospodarowaniu. Procedura jest podobna jak przy WZ z tą różnicą, że to gmina występuje o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolne a nie właściciel działki.
Nie uwzględnia. I wątpię, aby to była praktyka wyłącznie mojego regionu, ponieważ wśród projektantów planów nie obowiązuje terytorializm.
Bez sprawdzenia i opisania w projekcie klasy gruntu, bądź, gdy będzie ona niezgodna z wymogami, które opisałem wcześniej inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę. Dotyczy to tak obiektów w skali domku, jak też i w skali zakładu przemysłowego. To oczywiście w przypadku planów miejscowych. W decyzji owzizt to nie zachodzi, ponieważ autor decyzji opisuje klasę gleb. Jeżeli pamiętam, to wójt/burmistrz/prezydent ma obowiązek zająć się odrolnieniem w przypadku klas chyba I-III, ale np "szóstka" organiczna mniejsza niż 10 000m2 już go nie interesuje. Zatem na terenie obowiązywania planu może pozostać nieprzekształcona działka klasy IV-VI z gruntami torfowymi lub organicznymi mniejsza niż 1 hektar (a taką wielkość deklaruje deratus). A wtedy wątpliwa przyjemność "odrolnienia" przypada w udziale inwestorowi. Mówi o tym szczegółowo ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przywołany przez Ciebie artykuł ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym tylko ogólnikowo sygnalizuje problem.

Chyba, że jest to rzeczywiście praktyka przyjęta w moich stronach, może np w Twoim regionie nie ma gleb pochodzenia niemineralnego i dlatego nie trzeba sprawdzać, może też u Ciebie istnieje w gminach dobra praktyka przekształcania wszystkiego bez względu na wielkość, co przy znikomym udziale gleb niemineralnych lub dużych rozmiarach działek rolniczych byłoby chyba możliwe.

Grzegorz Szostak
Posty: 1602
Rejestracja: ndz 21 sie, 2005
Lokalizacja: Siedlce
Kontakt:

Post autor: Grzegorz Szostak » śr 21 paź, 2009

To co napisałeś stoi w sprzeczności z Art. 7 ust 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. To do niego odnosi się zapis ustawy o zagospodarowaniu.

Kod: Zaznacz cały

Art. 7.
1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W przypadku MPZP na terenie miasta dyskusja jest bezprzedmiotowa po zmianie z 19.12.2008r. w/w ustawy "rolnej".

abriss
Posty: 38
Rejestracja: pt 26 cze, 2009

Post autor: abriss » śr 21 paź, 2009

Grzegorz Szostak pisze:...
W przypadku MPZP na terenie miasta dyskusja jest bezprzedmiotowa po zmianie z 19.12.2008r. w/w ustawy "rolnej".
Jasne, tylko wg mojego wyobrażenia częściej spotyka się domkina działkach "postroliniczych" na wsi niż w mieście.
Wójt (przy okazji MPZP) nie ma obowiązku przeprowadzać zmiany przeznaczenia dla gruntów np. klasy V o powierzchni np. 7000m2, ale właściciel przed pozwoleniem musi wyłączyć teren z produkcji rolniczej. Dopiero potem można uzyskać pozwolenie na budowę.

Grzegorz Szostak
Posty: 1602
Rejestracja: ndz 21 sie, 2005
Lokalizacja: Siedlce
Kontakt:

Post autor: Grzegorz Szostak » śr 21 paź, 2009

abriss pisze:Jasne, tylko wg mojego wyobrażenia częściej spotyka się domkina działkach "postroliniczych" na wsi niż w mieście.
Biorąc chociażby moje miasto to tereny rolne stanowią około 70% działek dla nowo powstających budynków. Pytający podał miasto więc wg tej wskazówki piszę.

Bazując na tym co napisałeś/aś tutaj...
abriss pisze:Jeżeli teren w planie miejscowym przeznaczono pod MN (zab. jednorodzinna), to jeszcze nie wszystko - koniecznym jest sprawdzenie klasy bonitacyjnej gleb i wtedy, w niekorzystnych warunkach odrolnienie może być konieczne. Jeżeli mnie pamięć nie myli to niekorzystne warunki oznaczają wszystkie klasy gleb niemineralnych lub mineralne od I-III, ale nie jestem pewien (trzeba zajrzeć do dziennika ustaw). Sprawdzić można w starostwie w ewidencji gruntów lub w gminie.
... niepotrzebnie straszysz i wprowadzasz zamęt w głowie czytających.

Gmina w trakcie opracowywania MPZP ma obowiązek uzyskać zgodę na tzw. odrolnienie od organów wyższej instancji. Nie może bowiem w planie przeznaczyć terenu pod zabudowę n.p. jednorodzinną (MN) jeżeli takowej zgody nie uzyska. Nie oznacza to jednak automatycznej zmiany przeznaczenia gruntu, gdyż właściciel ma prawo użytkować go w dotychczasowej formie co jest również zaznaczone w ustawie. Miałoby to również konsekwencje w postaci wyższych podatków dla niego.

Załóżmy, że tak jak napisałeś/aś grunt (1ha klasy III) jest poza miastem i przeznaczony pod zabudowę w MPZP. W takiej sytuacji Twoim zdaniem konieczna jest zgoda ministra rolnictwa.

abriss
Posty: 38
Rejestracja: pt 26 cze, 2009

Post autor: abriss » śr 21 paź, 2009

Dyskusja staje się akademicka i zagmatwana, pewnie istotnie z mojej winy.
Wracają do sedna sprawy - deratus ma działkę przeznaczoną zgodnie z planem miejscowym pod zabudowę jednorodzinną MN, więc dokonała się już zmiana przeznaczenia terenu z rolniczego na inny (z punktu widzenia inwestora wszystko jedno czy stało się to z "automatu" czy w wyniku postępowania prowadzonego przez wójta - wszystko jedno, bo to się już stało), ale być może musi on jeszcze wyłączyć działkę z produkcji rolniczej i do tego trzeba sprawdzić klasę gleby. Jeżeli jest to IV-VI mineralna, to nie musi.W innych przypadkach wyłączenie jest konieczne, bo nie będzie pozwolenia na budowę.

abriss
Posty: 38
Rejestracja: pt 26 cze, 2009

Post autor: abriss » śr 21 paź, 2009

Biorąc chociażby moje miasto to tereny rolne stanowią około 70% działek dla nowo powstających budynków.
U mnie jest inaczej. Podmiejskie gminy tworzą "sypialnie" dla mieszczan spragnionych własnego kawałka gruntu. Skrzynki złącz kablowych na środku pola. Ostatnio usłyszałem nawet - wytyczymy drogę jak zbierzemy rzepak (czy coś tam).
Pytający podał miasto więc wg tej wskazówki piszę.
No cóż, to przegapiłem.
napisałeś/aś
łeś

Grzegorz Szostak
Posty: 1602
Rejestracja: ndz 21 sie, 2005
Lokalizacja: Siedlce
Kontakt:

Post autor: Grzegorz Szostak » śr 21 paź, 2009

Powyższe kwestie są z praktyki mojej firmy - nie akademickie. :)

W przypadku deratus sytuacja jest odwrotna. On chce zachować status działki jako rolnej (siedlisko oznaczone Br) co dla mnie jest zrozumiałe - polecam często taką formę ze względu na niższe podatki.

Mógłbym szczegółowo opisać procedury i wszystkie kwestie z praktyki, ale to już zakres komercyjny. Niemniej mogę nadmienić, że co gmina/starostwo trzeba się dostosować.
Grzegorz Szostak pisze:Polecam skonsultować zamierzenie w starostwie - wydział budownictwa. Rola gminy skończyła się na wypisie.
To jest problem inwestorów - strach przed urzędnikami.

deratus
Posty: 15
Rejestracja: pt 02 paź, 2009
Lokalizacja: Wrocław

Post autor: deratus » śr 21 paź, 2009

Przepraszam, że nie podałem tej informacji, ale budowa ma mieć miejsce na terenach wiejskich. Klasa gruntu RIIIb oraz RIVb. Czyli jak rozumiem muszę się udać do Starostwa i tam dalej się dowiadywać? Ma to być w formie pisemnej czy ustnej. I o co mam sie pytać?

Grzegorz Szostak
Posty: 1602
Rejestracja: ndz 21 sie, 2005
Lokalizacja: Siedlce
Kontakt:

Post autor: Grzegorz Szostak » śr 21 paź, 2009

deratus, weź wypis z MPZP oraz inne dokumenty i udaj się osobiście do starostwa - wydział budownictwa. Przygotuj sobie w mirę dokładny opis Twojego zamierzenia. Im więcej danych podasz, tym łatwiej będzie ustalić wymagania osobie decydującej w Twojej sprawie.

deratus
Posty: 15
Rejestracja: pt 02 paź, 2009
Lokalizacja: Wrocław

Post autor: deratus » śr 21 paź, 2009

Ok, dziękuję bardzo za wszystkie informacje, przygotuję się jak najlepiej do wizyty w wydz. bud.

abriss
Posty: 38
Rejestracja: pt 26 cze, 2009

Post autor: abriss » śr 21 paź, 2009

deratus pisze:Przepraszam, że nie podałem tej informacji, ale budowa ma mieć miejsce na terenach wiejskich. Klasa gruntu RIIIb oraz RIVb. Czyli jak rozumiem muszę się udać do Starostwa i tam dalej się dowiadywać? Ma to być w formie pisemnej czy ustnej. I o co mam sie pytać?
Zatem wyłączenie z produkcji rolniczej będzie potrzebne - wg mnie.

deratus
Posty: 15
Rejestracja: pt 02 paź, 2009
Lokalizacja: Wrocław

Post autor: deratus » wt 27 paź, 2009

Jestem po rozmowie w Wydziale Architektury i Budownictwa,urzędnik po zapoznaniu się z moimi zamierzeniami budowy w systemie zagrodowym poinformował,mnie że skoro grunt jest w MPZP oznaczony symbolem MN to wyklucza się możliwość budowy siedliska.Miał rację czy nie?

Grzegorz Szostak
Posty: 1602
Rejestracja: ndz 21 sie, 2005
Lokalizacja: Siedlce
Kontakt:

Post autor: Grzegorz Szostak » wt 27 paź, 2009

Urzędnik musiał w ten sposób podejść ze względu na ten zapis.

deratus
Posty: 15
Rejestracja: pt 02 paź, 2009
Lokalizacja: Wrocław

Post autor: deratus » wt 27 paź, 2009

Czyli droga do budowy siedliska na moim gruncie rolnym jest zamknięta?

Dominik
Posty: 135
Rejestracja: czw 06 mar, 2008

Post autor: Dominik » wt 27 paź, 2009

Jeśli nie ma w MPZP zapisu o dopuszczeniu zabudowy zagrodowej to możesz (jeśli to dzialka MN) po prostu pobudować dom + niewielkie obiekty towarzyszace które dopuszcza sie dla tego rodzaju terenu. Nie będzie to jednak np duza stodola:) No i oczywiście podatki od tego gruntu MN są znacznie wyższe niż za R.

Zawsze pozostaje C próba zmiany przeznaczenia terenu z MN na R:)))) Od nowego roku mają być jednak wprowadzone jakieś zmiany w prawie budowlanym. Pewnie Grzegorz będzie w tym najbardziej zorientowany...

Grzegorz Szostak
Posty: 1602
Rejestracja: ndz 21 sie, 2005
Lokalizacja: Siedlce
Kontakt:

Post autor: Grzegorz Szostak » wt 27 paź, 2009

deratus pisze:Czyli droga do budowy siedliska na moim gruncie rolnym jest zamknięta?
Nie znam dokładnie zamierzenia i lokalizacji, więc nie mogę stwierdzić na 100%.

deratus
Posty: 15
Rejestracja: pt 02 paź, 2009
Lokalizacja: Wrocław

Post autor: deratus » wt 27 paź, 2009

Jakie informacje p.Grzegorzu są potrzebne? Zamierzeniem jest budowa domu jednorodzinnego(zgodny z MPZP) + budynek gospodarczy 35m2.Lokalizacja dopuszcza tego rodzaju budowę(zgodnie z MPZP).Pozostaje tylko (i aż) znalezienie drogi prawnej na możliwość realizacji tego typu inwestycji (właśnie wbrew temu co usłyszałem w Wydziale Arch. i Bud.i wbrew MPZP).Czyli reasumując ,czy jest możliwość budowy siedliska wbrew MPZP?

Dominik
Posty: 135
Rejestracja: czw 06 mar, 2008

Post autor: Dominik » wt 27 paź, 2009

Deratus, po co sobie komplikujesz życie?
Budujesz dom jednorodzinny (budynek mieszkalny) wraz z obietem który jest dopuszczalny na tego typu działce o ile będzie odpowiednio nazwany i zgodny z MPZP (do jakiegoś metrażu - można zbudować niewielki obiekt - np garaż:) Jednakże nie jest to zabudowa zagrodowa (siedlisko).

Należy zrozumieć że siedlisko (zabudowa zagrodowa) to są budynki na gruncie rolnym - utworzone na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej (ogrodniczej). Jeżeli grunt nie jest rolny - to siłą rzeczy nie można mówić o budowaniu na nim siedliska a jedynie pojedynczych obiektów (zabudowy gospodarczej) jeśli plan dopuszcza takie obiekty na gruntach oznaczonych MN.
Budynek gospodarczy może zostać uznany za niezgodny z mieszkalną funkcją terenu. Przyznasz chyba że mieszkalnictwo to nie to samo co uprawa goździków czy hodowla świń:D

abriss
Posty: 38
Rejestracja: pt 26 cze, 2009

Post autor: abriss » wt 27 paź, 2009

Zgadzam się z Dominikiem. Jeżeli teren przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną, to należy zapomnieć o siedliskowej. Jednakże budynek jednorodzinny w zabudowie MN niczym nie różni się od analogicznego w zabudowie siedliskowej. Ponadto inwestorowi na terenie MN zwykle wolno wystawić zabudowę gospodarczą i garażową, które to po ostatniej zmianie warunków technicznych mogą zostać usytuowane nawet w granicy działki, o ile nie przekroczą określonych gabarytów - co osobiście uważam za niesłuszne. Rozmiary wspomnianej zabudowy winien regulować plan miejscowy, zapewne i w tym przypadku. Jeżeli mowa o budynku gospodarczym do 35m2, to pewnie się uda, jednak powtórzę za Dominikiem, że kury, krowy czy pieczarki będą oznaczać użytkowanie budynku niezgodne z jego przeznaczeniem, a na to prawo budowlane przewiduje pewno karę grzywny. W jednym z Dominikiem się nie zgodzę - budynek gospodarczy wiąże się również z zabudową jednorodzinną, co potwierdzam poniższym cytatem z Ministra Infrastruktury.

...budynku gospodarczym - należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych.

Kubek
Posty: 124
Rejestracja: pn 12 paź, 2009

Post autor: Kubek » wt 27 paź, 2009

Podobno nie może rolnik budować siedliska na gruncie rolnym w granicach miasta jeśli powierzchnia jego gospodarstwa rolnego jest mniejsza od średniej w gminie. Czy rzeczywiście teraz jest taki stan prawny?
By obejść przepisy - na terenie siedliska stawiam wiatę by przechowywać tam środki do produkcji rolnej - nawozy, materiał siewny itd. Obok stałby dom. Dobrze główkuję?

Grzegorz Szostak
Posty: 1602
Rejestracja: ndz 21 sie, 2005
Lokalizacja: Siedlce
Kontakt:

Post autor: Grzegorz Szostak » wt 27 paź, 2009

deratus pisze:Jakie informacje p.Grzegorzu są potrzebne?
Wypis i wyrys z MPZP oraz mapka działki z naszkicowanym zamierzeniem.

Grzegorz Szostak
Posty: 1602
Rejestracja: ndz 21 sie, 2005
Lokalizacja: Siedlce
Kontakt:

Post autor: Grzegorz Szostak » śr 28 paź, 2009

Przepraszam, ale z braku czasu uzupełniam....
abriss pisze:Zgadzam się z Dominikiem. Jeżeli teren przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną, to należy zapomnieć o siedliskowej.
Sytuację Dominika znam dość dobrze i nie da się bardzo jej przyrównać do tej Deratus'a. Istotą w tym przypadku jest możliwość wykorzystania przeznaczenia gruntu do czasu jego zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem w MPZP. W tej kwestii jest luka w prawie.

deratus
Posty: 15
Rejestracja: pt 02 paź, 2009
Lokalizacja: Wrocław

Post autor: deratus » wt 10 lis, 2009

Panie Grzegorzu
Przesłałem Panu na maila "Wypis i wyrys Z MPZP" oraz mapkę działki z naszkicowanym zamierzeniem.Proszę o opinię czy jednak jest możliwa budowa siedliskowa w moim przypadku.



ODPOWIEDZ

Wróć do „Zagadnienia dotyczące działek budowlanych i ich lokalizacji”