Budowa siedliska

Zagadnienia dotyczące działek budowlanych
Post Reply
deratus
Posts: 15
Joined: Fri 02 Oct, 2009
Location: Wrocław

Budowa siedliska

Post by deratus » Tue 20 Oct, 2009

Jestem rolnikiem, zamierzam budować dom i najprawdopodobniej też budynek gospodarczy. Działka na której zamierzam realizować inwestycję ma 0,56 ha (pod budowę domu zamierzam przeznaczyć ok.10-12a). Otrzymałem już wypis i wyrys z MPZP. I teraz pytanie ponieważ w wypisie/wyrysie nie ma nic o zabudowie siedliskowej (działka oznaczona symbolem MN i malutka jej część E) i z tego co już wiem nowe przeznaczenie gruntów w MPZP nie wyklucza ich dotychczasowego wykorzystania, co mam dalej robić, aby móc budować na zasadach siedliska. I czy trzeba ten teren pod budowę wydzielić/wyłączyć (również z produkcji rolnej)?


Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Wed 21 Oct, 2009

Dużo zależy od podejścia w starostwie do tego konkretnego wypisu z MPZP.
Odrolnienie nie jest konieczne, gdyż to zrobiła już gmina przeznaczając teren pod zabudowę mieszkaniową. Z postawieniem domu nie będzie problemu, ale kłopot może się zacząć przy budynkach dla produkcji rolnej.
Polecam skonsultować zamierzenie w starostwie - wydział budownictwa. Rola gminy skończyła się na wypisie.

abriss
Posts: 38
Joined: Fri 26 Jun, 2009

Post by abriss » Wed 21 Oct, 2009

Jeżeli teren w planie miejscowym przeznaczono pod MN (zab. jednorodzinna), to jeszcze nie wszystko - koniecznym jest sprawdzenie klasy bonitacyjnej gleb i wtedy, w niekorzystnych warunkach odrolnienie może być konieczne. Jeżeli mnie pamięć nie myli to niekorzystne warunki oznaczają wszystkie klasy gleb niemineralnych lub mineralne od I-III, ale nie jestem pewien (trzeba zajrzeć do dziennika ustaw). Sprawdzić można w starostwie w ewidencji gruntów lub w gminie.

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Wed 21 Oct, 2009

abriss, proces tworzenia MPZP uwzględnia kwestie klas bonitacyjnych gleby na etapie jego projektowania i konsultowania z innymi urzędami. Wynika to bezpośrednio z art. 17 pkt 8 ustawy o zagospodarowaniu. Procedura jest podobna jak przy WZ z tą różnicą, że to gmina występuje o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolne a nie właściciel działki.

Sytuacja o której piszesz wypaczałaby całkowicie sens sporządzania MPZP.

abriss
Posts: 38
Joined: Fri 26 Jun, 2009

Post by abriss » Wed 21 Oct, 2009

Grzegorz Szostak wrote:abriss, proces tworzenia MPZP uwzględnia kwestie klas bonitacyjnych gleby na etapie jego projektowania i konsultowania z innymi urzędami. Wynika to bezpośrednio z art. 17 pkt 8 ustawy o zagospodarowaniu. Procedura jest podobna jak przy WZ z tą różnicą, że to gmina występuje o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolne a nie właściciel działki.
Nie uwzględnia. I wątpię, aby to była praktyka wyłącznie mojego regionu, ponieważ wśród projektantów planów nie obowiązuje terytorializm.
Bez sprawdzenia i opisania w projekcie klasy gruntu, bądź, gdy będzie ona niezgodna z wymogami, które opisałem wcześniej inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę. Dotyczy to tak obiektów w skali domku, jak też i w skali zakładu przemysłowego. To oczywiście w przypadku planów miejscowych. W decyzji owzizt to nie zachodzi, ponieważ autor decyzji opisuje klasę gleb. Jeżeli pamiętam, to wójt/burmistrz/prezydent ma obowiązek zająć się odrolnieniem w przypadku klas chyba I-III, ale np "szóstka" organiczna mniejsza niż 10 000m2 już go nie interesuje. Zatem na terenie obowiązywania planu może pozostać nieprzekształcona działka klasy IV-VI z gruntami torfowymi lub organicznymi mniejsza niż 1 hektar (a taką wielkość deklaruje deratus). A wtedy wątpliwa przyjemność "odrolnienia" przypada w udziale inwestorowi. Mówi o tym szczegółowo ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przywołany przez Ciebie artykuł ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym tylko ogólnikowo sygnalizuje problem.

Chyba, że jest to rzeczywiście praktyka przyjęta w moich stronach, może np w Twoim regionie nie ma gleb pochodzenia niemineralnego i dlatego nie trzeba sprawdzać, może też u Ciebie istnieje w gminach dobra praktyka przekształcania wszystkiego bez względu na wielkość, co przy znikomym udziale gleb niemineralnych lub dużych rozmiarach działek rolniczych byłoby chyba możliwe.

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Wed 21 Oct, 2009

To co napisałeś stoi w sprzeczności z Art. 7 ust 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. To do niego odnosi się zapis ustawy o zagospodarowaniu.

Code: Select all

Art. 7.
1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W przypadku MPZP na terenie miasta dyskusja jest bezprzedmiotowa po zmianie z 19.12.2008r. w/w ustawy "rolnej".

abriss
Posts: 38
Joined: Fri 26 Jun, 2009

Post by abriss » Wed 21 Oct, 2009

Grzegorz Szostak wrote:...
W przypadku MPZP na terenie miasta dyskusja jest bezprzedmiotowa po zmianie z 19.12.2008r. w/w ustawy "rolnej".
Jasne, tylko wg mojego wyobrażenia częściej spotyka się domkina działkach "postroliniczych" na wsi niż w mieście.
Wójt (przy okazji MPZP) nie ma obowiązku przeprowadzać zmiany przeznaczenia dla gruntów np. klasy V o powierzchni np. 7000m2, ale właściciel przed pozwoleniem musi wyłączyć teren z produkcji rolniczej. Dopiero potem można uzyskać pozwolenie na budowę.

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Wed 21 Oct, 2009

abriss wrote:Jasne, tylko wg mojego wyobrażenia częściej spotyka się domkina działkach "postroliniczych" na wsi niż w mieście.
Biorąc chociażby moje miasto to tereny rolne stanowią około 70% działek dla nowo powstających budynków. Pytający podał miasto więc wg tej wskazówki piszę.

Bazując na tym co napisałeś/aś tutaj...
abriss wrote:Jeżeli teren w planie miejscowym przeznaczono pod MN (zab. jednorodzinna), to jeszcze nie wszystko - koniecznym jest sprawdzenie klasy bonitacyjnej gleb i wtedy, w niekorzystnych warunkach odrolnienie może być konieczne. Jeżeli mnie pamięć nie myli to niekorzystne warunki oznaczają wszystkie klasy gleb niemineralnych lub mineralne od I-III, ale nie jestem pewien (trzeba zajrzeć do dziennika ustaw). Sprawdzić można w starostwie w ewidencji gruntów lub w gminie.
... niepotrzebnie straszysz i wprowadzasz zamęt w głowie czytających.

Gmina w trakcie opracowywania MPZP ma obowiązek uzyskać zgodę na tzw. odrolnienie od organów wyższej instancji. Nie może bowiem w planie przeznaczyć terenu pod zabudowę n.p. jednorodzinną (MN) jeżeli takowej zgody nie uzyska. Nie oznacza to jednak automatycznej zmiany przeznaczenia gruntu, gdyż właściciel ma prawo użytkować go w dotychczasowej formie co jest również zaznaczone w ustawie. Miałoby to również konsekwencje w postaci wyższych podatków dla niego.

Załóżmy, że tak jak napisałeś/aś grunt (1ha klasy III) jest poza miastem i przeznaczony pod zabudowę w MPZP. W takiej sytuacji Twoim zdaniem konieczna jest zgoda ministra rolnictwa.

abriss
Posts: 38
Joined: Fri 26 Jun, 2009

Post by abriss » Wed 21 Oct, 2009

Dyskusja staje się akademicka i zagmatwana, pewnie istotnie z mojej winy.
Wracają do sedna sprawy - deratus ma działkę przeznaczoną zgodnie z planem miejscowym pod zabudowę jednorodzinną MN, więc dokonała się już zmiana przeznaczenia terenu z rolniczego na inny (z punktu widzenia inwestora wszystko jedno czy stało się to z "automatu" czy w wyniku postępowania prowadzonego przez wójta - wszystko jedno, bo to się już stało), ale być może musi on jeszcze wyłączyć działkę z produkcji rolniczej i do tego trzeba sprawdzić klasę gleby. Jeżeli jest to IV-VI mineralna, to nie musi.W innych przypadkach wyłączenie jest konieczne, bo nie będzie pozwolenia na budowę.

abriss
Posts: 38
Joined: Fri 26 Jun, 2009

Post by abriss » Wed 21 Oct, 2009

Biorąc chociażby moje miasto to tereny rolne stanowią około 70% działek dla nowo powstających budynków.
U mnie jest inaczej. Podmiejskie gminy tworzą "sypialnie" dla mieszczan spragnionych własnego kawałka gruntu. Skrzynki złącz kablowych na środku pola. Ostatnio usłyszałem nawet - wytyczymy drogę jak zbierzemy rzepak (czy coś tam).
Pytający podał miasto więc wg tej wskazówki piszę.
No cóż, to przegapiłem.
napisałeś/aś
łeś

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Wed 21 Oct, 2009

Powyższe kwestie są z praktyki mojej firmy - nie akademickie. :)

W przypadku deratus sytuacja jest odwrotna. On chce zachować status działki jako rolnej (siedlisko oznaczone Br) co dla mnie jest zrozumiałe - polecam często taką formę ze względu na niższe podatki.

Mógłbym szczegółowo opisać procedury i wszystkie kwestie z praktyki, ale to już zakres komercyjny. Niemniej mogę nadmienić, że co gmina/starostwo trzeba się dostosować.
Grzegorz Szostak wrote:Polecam skonsultować zamierzenie w starostwie - wydział budownictwa. Rola gminy skończyła się na wypisie.
To jest problem inwestorów - strach przed urzędnikami.

deratus
Posts: 15
Joined: Fri 02 Oct, 2009
Location: Wrocław

Post by deratus » Wed 21 Oct, 2009

Przepraszam, że nie podałem tej informacji, ale budowa ma mieć miejsce na terenach wiejskich. Klasa gruntu RIIIb oraz RIVb. Czyli jak rozumiem muszę się udać do Starostwa i tam dalej się dowiadywać? Ma to być w formie pisemnej czy ustnej. I o co mam sie pytać?

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Wed 21 Oct, 2009

deratus, weź wypis z MPZP oraz inne dokumenty i udaj się osobiście do starostwa - wydział budownictwa. Przygotuj sobie w mirę dokładny opis Twojego zamierzenia. Im więcej danych podasz, tym łatwiej będzie ustalić wymagania osobie decydującej w Twojej sprawie.

deratus
Posts: 15
Joined: Fri 02 Oct, 2009
Location: Wrocław

Post by deratus » Wed 21 Oct, 2009

Ok, dziękuję bardzo za wszystkie informacje, przygotuję się jak najlepiej do wizyty w wydz. bud.

abriss
Posts: 38
Joined: Fri 26 Jun, 2009

Post by abriss » Wed 21 Oct, 2009

deratus wrote:Przepraszam, że nie podałem tej informacji, ale budowa ma mieć miejsce na terenach wiejskich. Klasa gruntu RIIIb oraz RIVb. Czyli jak rozumiem muszę się udać do Starostwa i tam dalej się dowiadywać? Ma to być w formie pisemnej czy ustnej. I o co mam sie pytać?
Zatem wyłączenie z produkcji rolniczej będzie potrzebne - wg mnie.

deratus
Posts: 15
Joined: Fri 02 Oct, 2009
Location: Wrocław

Post by deratus » Tue 27 Oct, 2009

Jestem po rozmowie w Wydziale Architektury i Budownictwa,urzędnik po zapoznaniu się z moimi zamierzeniami budowy w systemie zagrodowym poinformował,mnie że skoro grunt jest w MPZP oznaczony symbolem MN to wyklucza się możliwość budowy siedliska.Miał rację czy nie?

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Tue 27 Oct, 2009

Urzędnik musiał w ten sposób podejść ze względu na ten zapis.

deratus
Posts: 15
Joined: Fri 02 Oct, 2009
Location: Wrocław

Post by deratus » Tue 27 Oct, 2009

Czyli droga do budowy siedliska na moim gruncie rolnym jest zamknięta?

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Tue 27 Oct, 2009

Jeśli nie ma w MPZP zapisu o dopuszczeniu zabudowy zagrodowej to możesz (jeśli to dzialka MN) po prostu pobudować dom + niewielkie obiekty towarzyszace które dopuszcza sie dla tego rodzaju terenu. Nie będzie to jednak np duza stodola:) No i oczywiście podatki od tego gruntu MN są znacznie wyższe niż za R.

Zawsze pozostaje C próba zmiany przeznaczenia terenu z MN na R:)))) Od nowego roku mają być jednak wprowadzone jakieś zmiany w prawie budowlanym. Pewnie Grzegorz będzie w tym najbardziej zorientowany...

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Tue 27 Oct, 2009

deratus wrote:Czyli droga do budowy siedliska na moim gruncie rolnym jest zamknięta?
Nie znam dokładnie zamierzenia i lokalizacji, więc nie mogę stwierdzić na 100%.

deratus
Posts: 15
Joined: Fri 02 Oct, 2009
Location: Wrocław

Post by deratus » Tue 27 Oct, 2009

Jakie informacje p.Grzegorzu są potrzebne? Zamierzeniem jest budowa domu jednorodzinnego(zgodny z MPZP) + budynek gospodarczy 35m2.Lokalizacja dopuszcza tego rodzaju budowę(zgodnie z MPZP).Pozostaje tylko (i aż) znalezienie drogi prawnej na możliwość realizacji tego typu inwestycji (właśnie wbrew temu co usłyszałem w Wydziale Arch. i Bud.i wbrew MPZP).Czyli reasumując ,czy jest możliwość budowy siedliska wbrew MPZP?

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Tue 27 Oct, 2009

Deratus, po co sobie komplikujesz życie?
Budujesz dom jednorodzinny (budynek mieszkalny) wraz z obietem który jest dopuszczalny na tego typu działce o ile będzie odpowiednio nazwany i zgodny z MPZP (do jakiegoś metrażu - można zbudować niewielki obiekt - np garaż:) Jednakże nie jest to zabudowa zagrodowa (siedlisko).

Należy zrozumieć że siedlisko (zabudowa zagrodowa) to są budynki na gruncie rolnym - utworzone na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej (ogrodniczej). Jeżeli grunt nie jest rolny - to siłą rzeczy nie można mówić o budowaniu na nim siedliska a jedynie pojedynczych obiektów (zabudowy gospodarczej) jeśli plan dopuszcza takie obiekty na gruntach oznaczonych MN.
Budynek gospodarczy może zostać uznany za niezgodny z mieszkalną funkcją terenu. Przyznasz chyba że mieszkalnictwo to nie to samo co uprawa goździków czy hodowla świń:D

abriss
Posts: 38
Joined: Fri 26 Jun, 2009

Post by abriss » Tue 27 Oct, 2009

Zgadzam się z Dominikiem. Jeżeli teren przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną, to należy zapomnieć o siedliskowej. Jednakże budynek jednorodzinny w zabudowie MN niczym nie różni się od analogicznego w zabudowie siedliskowej. Ponadto inwestorowi na terenie MN zwykle wolno wystawić zabudowę gospodarczą i garażową, które to po ostatniej zmianie warunków technicznych mogą zostać usytuowane nawet w granicy działki, o ile nie przekroczą określonych gabarytów - co osobiście uważam za niesłuszne. Rozmiary wspomnianej zabudowy winien regulować plan miejscowy, zapewne i w tym przypadku. Jeżeli mowa o budynku gospodarczym do 35m2, to pewnie się uda, jednak powtórzę za Dominikiem, że kury, krowy czy pieczarki będą oznaczać użytkowanie budynku niezgodne z jego przeznaczeniem, a na to prawo budowlane przewiduje pewno karę grzywny. W jednym z Dominikiem się nie zgodzę - budynek gospodarczy wiąże się również z zabudową jednorodzinną, co potwierdzam poniższym cytatem z Ministra Infrastruktury.

...budynku gospodarczym - należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych.

Kubek
Posts: 124
Joined: Mon 12 Oct, 2009

Post by Kubek » Tue 27 Oct, 2009

Podobno nie może rolnik budować siedliska na gruncie rolnym w granicach miasta jeśli powierzchnia jego gospodarstwa rolnego jest mniejsza od średniej w gminie. Czy rzeczywiście teraz jest taki stan prawny?
By obejść przepisy - na terenie siedliska stawiam wiatę by przechowywać tam środki do produkcji rolnej - nawozy, materiał siewny itd. Obok stałby dom. Dobrze główkuję?

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Tue 27 Oct, 2009

deratus wrote:Jakie informacje p.Grzegorzu są potrzebne?
Wypis i wyrys z MPZP oraz mapka działki z naszkicowanym zamierzeniem.

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Wed 28 Oct, 2009

Przepraszam, ale z braku czasu uzupełniam....
abriss wrote:Zgadzam się z Dominikiem. Jeżeli teren przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną, to należy zapomnieć o siedliskowej.
Sytuację Dominika znam dość dobrze i nie da się bardzo jej przyrównać do tej Deratus'a. Istotą w tym przypadku jest możliwość wykorzystania przeznaczenia gruntu do czasu jego zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem w MPZP. W tej kwestii jest luka w prawie.

deratus
Posts: 15
Joined: Fri 02 Oct, 2009
Location: Wrocław

Post by deratus » Tue 10 Nov, 2009

Panie Grzegorzu
Przesłałem Panu na maila "Wypis i wyrys Z MPZP" oraz mapkę działki z naszkicowanym zamierzeniem.Proszę o opinię czy jednak jest możliwa budowa siedliskowa w moim przypadku.



Post Reply

Return to “Zagadnienia dotyczące działek budowlanych i ich lokalizacji”