25 grudnia 2014 r. weszła w życie istotna, także dla branży budowlanej, nowelizacja kodeksu cywilnego. W znaczący sposób określa ona na nowo prawa i obowiązki w relacjach między kupującym i sprzedającym, co oznacza, że w przypadku umów o dzieło i umów o roboty budowlane także między inwestorem a wykonawcą. Dotyczy ona w szczególności rękojmi i gwarancji oraz terminów, które one obejmują.
Nowelizacja, wprowadzona Ustawą o prawach konsumentów z dnia 30 maja 2014 r. (DzU 2014 poz. 827) dokonuje transpozycji do prawa polskiego dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2011/83/UE z dnia 25 października 2011 r. w sprawie praw konsumentów.
Wbrew brzmieniu nazwy ustawy, nie dotyczy ona wyłącznie obrotu konsumenckiego, lecz ma także istotny wpływ na obrót profesjonalny.
Dla przedsiębiorców ważne jest, że obowiązujące do tej pory zasady chroniące konsumenta, jako stronę słabszą w relacjach z przedsiębiorcą, zostają przeniesione na stosunki między przedsiębiorcami.
Najistotniejsze zmiany dotykają kwestii rękojmi i gwarancji przy sprzedaży, powodując zwiększoną odpowiedzialność sprzedawcy z jednoczesnym zwiększeniem uprawnień kupującego. Przepisy te stosuje się także odpowiednio do umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane, w związku z czym w dalszej części tekstu będziemy zamiennie używać pojęcia sprzedawca/wykonawca oraz kupujący/inwestor.
Rękojmia
Nowelizacja dokonuje poszerzenia zakresu definicji „wady fizycznej” rzeczy. Zgodnie z definicją, wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej lub wybudowanej z umową. Niezgodność ta istnieje nawet wtedy, gdy rzecz nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia.
Przykład: zamawiając garaż, inwestor poinformował wykonawcę, że zamierza parkować w nim duży samochód terenowy z zainstalowanym boksem dachowym. Jeśli wykonawca nie uwzględni tego przy instalacji bramy garażowej i samochód nie będzie mieścił się w garażu z zamontowanym boksem, będzie to wada fizyczna bramy.
Rzecz ma także wadę fizyczną, gdy dokonano nieprawidłowego montażu lub uruchomienia rzeczy, nawet gdy robił to samodzielnie kupujący (chyba, że działał niezgodnie z instrukcją).
Gdy rzecz wadliwa została zamontowana, inwestor będzie mógł żądać od wykonawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na rzecz wolną od wad lub usunięcia wady. W razie nie wykonania tego obowiązku przez wykonawcę, inwestor będzie uprawniony do dokonania tych czynności na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. Warto podkreślić, że dotychczas uprawnienie do tzw. wykonania zastępczego przysługiwało inwestorowi jedynie w trakcie wykonywania robót (stosowany odpowiednio art. 636 kodeksu cywilnego), a nie w ramach rękojmi, która rozpoczyna się po ich odbiorze przez inwestora. Ta zmiana kodeksu jest potencjalnie niekorzystna dla wykonawcy, który powinien zadbać o odpowiednie umowne ograniczenie tego ryzyka.
W miejsce dotychczasowego uprawnienia do żądania od sprzedającego obniżenia ceny nowelizacja przyznaje kupującemu, w przypadku wady rzeczy, uprawnienie do złożenia jednostronnego oświadczenia o obniżeniu ceny czy wynagrodzenia. Oznacza to, że kupujący może sam wskazać kwotę, do jakiej cena za rzecz ma być obniżona. Pamiętać jednak należy, że w przypadku gdy dojdzie do postępowania sądowego, kupujący będzie musiał udowodnić zasadność wskazanej kwoty.
Poszerzenie odpowiedzialności sprzedawcy dotyczy też możliwości przeciwstawienia się oświadczeniu kupującego o odstąpieniu od umowy lub o obniżeniu ceny. Tak jak do tej pory, takie oświadczenie kupującego nie jest skuteczne, gdy sprzedawca niezwłocznie rzecz wadliwą wymieni na wolną od wad albo wadę usunie, lecz obecnie dodatkowym warunkiem przeciwstawienia się sprzedającego oświadczeniu kupującego o odstąpieniu od umowy lub obniżeniu ceny jest wymóg, aby ta wymiana lub usunięcie wady nie stwarzały nadmiernych kosztów lub trudności dla kupującego. Jak rozumieć pojęcia „nadmiernych kosztów lub trudności” określi orzecznictwo sądów.
Bardzo ważną regulacją dla profesjonalistów jest przepis, zgodnie z którym, w relacjach między przedsiębiorcami sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wad wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.
Terminy z rękojmi
Nowe regulacje wydłużają terminy odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Sprzedawca odpowiada za wady fizyczne rzeczy stwierdzone przed upływem dwóch lat od dnia wydania rzeczy kupującemu (dotychczas jeden rok), a w przypadku nieruchomości pięciu lat (dotychczas trzy lata).
Aby zachować roszczenie z tytułu rękojmi, nie jest już konieczne wnoszenie powództwa do sądu przed upływem okresu rękojmi. Wystarczy, że kupujący przed upływem tego okresu złoży sprzedawcy oświadczenie, iż rzecz ma wady. Od tego oświadczenia o istnieniu wady rozpoczyna bieg roczny termin na zgłoszenie roszczeń o dokonanie naprawy lub wymiany rzeczy. Należy jednak mieć na uwadze, że zgodnie z art. 563 kodeksu cywilnego przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej twierdzeniu.
Opracowanie
Adam Miłosz Kancelaria prawna GALT, Jan Pfitzner Kancelaria prawna GALT
Uplyw terminu do stwierdzenia wady nie wylacza wykonania uprawnien z tytulu rekojmi, jezeli sprzedawca wade podstepnie zatail. Jezeli w wykonaniu swoich obowiazkow gwarant dostarczyl uprawnionemu z gwarancji zamiast rzeczy wadliwej rzecz wolna od wad albo dokonal istotnych napraw rzeczy objetej gwarancja, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrocenia rzeczy naprawionej.